Понятие и признаки договора арендыМатериалы / Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения / Понятие и признаки договора арендыСтраница 3
Это, по мнению автора, с большой долей уверенности дает основания предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. Подобную точку зрения высказывали еще российские дореволюционные ученые.
М.М. Сперанский в изданной в 1859 году книге указывал, что «наемщик имеет право собственности на нанятое имущество, хотя и не в тех границах, как первоначальный собственник».На наш взгляд, этот вопрос заслуживает более подробного рассмотрения.
Среди признаков вещных прав в литературе обычно выделяют следующие:
а) строго ограниченный законом круг этих прав;
б) бессрочный характер этих прав;
в) объектом этих прав является индивидуально-определенная вещь;
г) вещным правам присуще право следования (то есть они сохраняются несмотря на смену собственника вещи);
д) требования, вытекающие из этих прав, подлежат преимущественному удовлетворению;
е) вещные права пользуются абсолютной защитой;
ж) характер и содержание этих прав определяется непосредственно законом, а не договором.
Ю.К.Толстой привел достаточно убедительные доводы, о том, что большинство из приведенного перечня признаков не являются общими для всех вещных прав, а закон закрепляет только два: право следования и абсолютный характер защиты (пункты 3 и 4 статьи 216 ГК РФ).
Не только аренда появляется в силу договора, для залога это является преимущественным основанием возникновения (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Сервитут также может быть установлен по соглашению сторон (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Что касается исключительного договорного основания возникновения арендных прав, то можно привести пример перевода прав и обязанностей по заключенному договору в судебном порядке в соответствии со ст. 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок». Также вступление в отношения по найму имущества для арендатора возможно в порядке наследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Закон сохраняет прежний режим пользования (а это может быть и аренда) для покупателя недвижимого имущества, если земельный участок, на котором объект недвижимости расположен, не принадлежит продавцу (ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Изменение объема прав арендатора вызвано спецификой договорного способа возникновения имущественного найма. Такое изменение мы можем встретить и при залоге (с передачей или без передачи заложенного имущества).
Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.
Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоров заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора. В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжения договора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным сроком досрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренных законом или договором (статьи 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределенным сроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имуществ за три месяца (ч.2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Смотрите также
Основания возникновения, изменения и прекращения трудовых правоотношений
В своей работе я хочу
рассмотреть такую тему как "Основания
возникновения, изменения и прекращения трудовых правоотношений".
Сторонами
трудовых отношений являются работник и ра ...
Влияние антимонопольного регулирования на международную передачу технологий
В Республике Беларусь проводится
политика либерализации экономических отношений и интеграции в мировую
хозяйственную систему. Важными элементами этих усилий являются обеспечение
конкуренции ...
Объекты права собственности
Выбранная тема для обсуждения была затронута многократно и никогда не
потеряет своей актуальности, т. к. право выросло из системы социального
регулирования первобытного общества и явилось од ...